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Ein weiterer Klassiker: Darlehen von Lebensversicherern mit Tilgung via Kapitallebensversicherung.
In bestimmten Situationen macht das durchaus sehr viel Sinn. Zum Beispiel dann, wenn Sie selbstständig sind und die Versicherungsbeiträge steuerlich geltend machen können. Oder wenn Sie bereits eine lang laufende bzw. gut angefüllte und ggf. beleihbare Kapitallebensversicherung besitzen.
Das Abschließen von frischen Kapitallebensversicherungen zum Zwecke der Immobilienfinanzierung macht nach unserem Dafürhalten für den "Ottonormalverbraucher" eher weniger Sinn. Auch hier finden Sie Näheres in unserer Rubrik "Know-how".
Zu den Exoten zählen beispielsweise Fremdwährungsdarlehen, vornehmlich solche in Yen. Diese sind mit Zinssätzen um die 2% p.a. sehr preiswert, aber auch extrem Risiko behaftet. Angesichts unseres historisch niedrigen Zinsniveaus sind Fremdwährungsdarlehen nicht mehr so verlockend, wie sie einmal in den 90-er Jahren waren.
Sichert man die Risiken eines Fremdwährungsdarlehens sauber und vollumfänglich ab, kann dies unter dem Strich sogar teurer als ein "heimisches" Darlehen werden.
In Sachen Immobilienfinanzierung kann auch die öffentliche Hand eine gute Anlaufstelle sein. Wir liefern Ihnen hier einen kurzen Abriss der verschiedenen Möglichkeiten.
Zum einen gibt es die seit Januar 2004 modifizierte Eigenheimzulage – eine direkte finanzielle Zuwendung des Staats, die nach unserem Dafürhalten nicht mehr allzulange Bestand haben wird.
Dann gibt es ein stellenweise sehr interessantes Darlehensprogramm von der bundeseigenen KfW Bankengruppe. KfW-Darlehen sind vor allem für größere Renovierungsvorhaben (z.B. KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm) und für nachrangig abgesicherte Darlehen beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums (KfW-Wohneigentumsprogramm) interessant.
KfW-Darlehen werden nicht direkt bei der KfW-Bankengruppe, sondern über Ihren Finanzierer bzw. die Hausbank beantragt.
Als Drittes gibt es eine Fülle an öffentlichen Förderprogrammen, gerade für sozial schwächer gestellte Eigenheimerwerber. Diese Förderprogramme sind allerdings meist ohne Rechtsanspruch und auch noch von Bundesland zu Bundesland, von Stadt zu Stadt bzw. Landkreis zu Landkreis unterschiedlich. Am besten ist hier der Gang zu Ihrer Gemeinde bzw. zu einem qualifizierten Finanzierungsberater vor Ort.
Mehr zum Thema Eigenheimzulage und zu KfW-Darlehen finden Sie in unserer Rubrik Know-how. Online erreichen Sie die KfW unter www.kfw-foerderbank.de.
Bei einer Baufinanzierung geht es um sehr viel Geld. Deshalb ist es wichtig, dass Sie gut beraten sind; das gilt umso mehr, desto vielschichtiger eine Immobilienfinanzierung angelegt ist. Wir von HypCity haben hier ein paar Punkte zusammengestellt, die Ihnen auf der Suche nach kompetentem Rat helfen können.
(1) Bei den Kundenberatern von Banken, Direktanbietern und Versicherungen gibt es immer wieder gewaltige Unterschiede. Die Palette reicht vom "Schlitzohr" bis hin zum Spezialisten. Unsere Empfehlung: Wechseln Sie Ihren Anbieter, wenn Sie auch nur das Gefühl haben, unzureichend oder einseitig beraten zu werden. Hier schützt Sie meist der "gesunde Menschenverstand".
(2) Ein guter Tipp ist auch der Gang zu Ihrer Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung. Erkundigen Sie sich nach regionalen Förderprogrammen, meist haben die Verwaltungen hier einen
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Spezialisten sitzen. Auch wenn Förderprogramme für Sie nicht in Frage kommen, kann der Gang zum Amt lohnen. Fragen Sie nach Informationen zum Umfeld Ihres Immobilenstandorts. Sind da beispielsweise Projekte oder Baumaßnahmen geplant, die die Qualität Ihres Wunschstandorts beeinträchtigen?
(3) Freilich unverzichtbar ist der Termin bei Ihrem Steuerberater. Sowohl bei komplexeren Finanzierungen als auch bei Finanzierungen "von der Stange" wartet hier vielleicht der eine oder andere gute Rat auf Sie.
(4) Eine weitere mögliche Anlaufstelle ist der Honorarberater, also ein Finanzierungsberater, der gegen Honorar arbeitet. An sich keine schlechte Idee, allerdings tummelt sich auch hier so manch' schwarzes Schaf. Wie bei den Bankberatern gibt es auch hier Spreu und Weizen
Zum Abschluss noch ein Wort in Sachen Tilgung. Wir befinden uns derzeit in einer Niedrigzinsphase, das wissen Sie. In einer Niedrigzinsphase sollten Sie die Tilgung möglichst hoch stecken. Wir empfehlen Ihnen, auf keinen Fall mit einer Standardtilgung von nur 1% p.a. zu arbeiten.
Warum? Das hat zwei Gründe.
Zum einen gilt es, das Ratenrisiko bei der Anschlussfinanzierung zu umschiffen.
Ein Rechenbeispiel: Sie nehmen 150.000 EUR Darlehen zu 5,0% p.a. auf, die Zinsbindung beträgt 10 Jahre. Bei 1%-iger Tilgung liegt Ihre monatliche Rate bei 750 EUR. Nach Ablauf der 10 Jahre benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld in Höhe von 130.600 EUR. Jetzt ist aber das Zinsniveau auf, sagen wir, 8,5% p.a. gestiegen. Ihre neue Rate bei 1%-iger Tilgung: 1.033,92 EUR. Hoppla!
Nun nocheinmal das Szenario mit 2% Tilgung: Ihre monatliche Rate für die ersten 10 Jahre liegt jetzt bei 875 EUR, für die Anschlussfinanzierung gelten wieder 8,5% Jahreszins. Bei jetzt 111.200 EUR Restschuld und nun 1% Tilgung liegt die neue Rate bei 880,33 EUR. Das sieht doch viel besser aus!
Das zweite Argument pro höhere Tilgung ist ein rein rechnerisches. Durch die festen Monatsraten gilt: Umso geringer der Darlehenszins, umso schwächer die absolute Tilgungleistung. Ein paar Rechenübungen:
Wir gehen wieder von einer 1%-igen Standardtilgungsleistung aus. Bei einem nominalen Jahreszins von 4% erfolgt die komplette Darlehensrückführung in 40 Jahren und 5 Monaten. Bei 5% Zins sind es genau 36 Jahre, bei 6% Zins 32 Jahre und 7 Monate. Bei 8% Zins reduziert sich diese Zeitspanne auf 27 Jahre und 8 Monate.
Erhöhen wir nun die Tilgungsleistung. Bei 4% Jahreszins und 2% Tilgung braucht die komplette Darlehensrückführung 27 Jahre und 8 Monate, bei 3% Tilgung gar nur noch 21 Jahre und 3 Monate. Gehen wir nun von 5% Jahreszins aus, heißen die vergleichbaren Zeiträume bei 2% Tilgung 25 Jahre und 2 Monate und bei 3%-iger Tilgung 19 Jahre und 9 Monate.
Fazit: Reinvestieren Sie das, was Sie durch das niedrige Zinsniveau sparen zumindest zu einem Teil in eine höhere Tilgungsleistung. Ihre Immobilie ist dann viel schneller schuldenfrei.
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